估量介入海淘話題的都是寫在japan(日本)遊覽和購置化裝品吧，我明天要說的這個別驗比力特殊：在japan(日本)買樓。起首毛遂自薦下，本人非在一樣平常住人口，80後IT男，兩年前剛告退，由於這些年做過些房產投資，此刻基礎靠收房租過著小日子。斟酌到japan(日本)買房是從往年下半年開端考核的，此刻買這棟剛交完房。
話不多說，先開箱驗貨：
△ 街道和小樓
△ 細節圖
△ 一樓五間
△ 上樓的樓梯
△ 二樓
對，便是這麼一棟，2018年4月20日方才交付，一棟新樓，地盤面積132平，上下兩層一共套內171平，一共十套小開間。
每間都是幹濕分別的零丁沐浴間（沐浴間公司註冊內暖風寒風烘幹各類實用設備）和溫水洗凈馬桶，空調 壁紙木地板可視門禁廚房電磁爐 煙霧報警等等所有的配齊，屋子十年質保，5年火警10年地動保險（到期可以本身續）並包管震度5（japan(日本)的地動資格，相稱於中國的7級地動）不開裂，震度8（相稱於中國的公司地址出租9級地動）不會倒，對，便是如許一棟新樓，總價1.16億日元，差不多680萬人平易近幣（北京這個總價能買個啥，自行安居客吧），而我一共此刻花瞭差不多240w人平易近幣首付拿下瞭這棟。
年夜傢必定會說，你一本國人，怎麼在japan(日本)也能借到錢，對，我一個本國人，完整沒有在japan(日本)的餬口履歷，日語一共會說三句，連英語也僅僅逗留在中學程度，實現瞭在日買樓存款出租等等所有的的事。
先發一些室內的照片給年夜傢了解一下狀況，以下照片每間配置都是一樣的：
△ 屋內
△ 屋外可視門鈴
△ 屋內可視門鈴
△ 再小的浴室也有盆
△ TOTO的馬桶和溫水洗PP馬桶蓋
△ 浴室把持體系
△ 雙爐頭電磁爐
△ 放洗衣機的臺子
△ 入門的鞋櫃
別望每套面積套內隻有17平米多一點，可是該有的工具一點都不含混。
接上去好好算算這套屋子的破費，列一個表給年夜傢了解一下狀況。為瞭利便年夜傢懂得以下金額假如不特殊闡明，均是人平易近幣單元。
總價680w，首付240w，其餘稅費以及最初預備到可以進住的傢具 傢電 一共破費約莫20w，存款440w,30年，月供1.81w設立公司，利率隻有2.9%（比海內公積金利率還要低），納尼！怎麼這麼低，怎麼可以這麼低，這不迷信啊，對，告知年夜傢，就這麼低的利率。
實在其時銀行還可以存款給我35年，可是銀行的存款司理給我剖析瞭35年代供是1.7w，一個月隻差1100元多，而總利錢是比力多的，假如依照25年還款的話一個月的金額就比力多，以是簡略單純我終抉擇瞭30年來還，性價比最高。年夜傢會問，憑空跑到東京來負擔壓力不是有缺點嘛？據說japan(日本)的房價最基礎不會下跌，甚至還會跌，不是白來人傢這裡做奉獻嘛？一小我私家買這麼多套要弄咋樣？等等，別急聽我逐一詮釋吧。
先從第一個問題來說，白白跑東京來負擔壓力腦子是不是被驢踢瞭？
先給年夜傢望一張我開端找到這棟樓的海報↓
這個海報上標註瞭這個屋子的地位，是京成地鐵上的一個鳴小巖的車站，走路4分鐘就到這套屋子，本人赤腳181，走路實在隻要2.5分鐘，並且不是很快的那種，（japan(日本)人說真話年夜部門接觸上去都很老實），這個屋子日語的說法鳴滿室引渡，便是說這個屋子你買的時辰開發商曾經幫你所有的租進來瞭，一個月的房錢是60w日元，匯率算上去是3.6w人平易近幣。
年夜傢會說，市場行銷誰不會吹，市場行銷滿天飛，到時辰會是怎麼樣，至於這個問題，開端我也是一樣的迷惑，從有設法主意到研討到東京實地考核泰半年的時光，我曾經完整簡直信，japan(日本)人租房一般都很是不亂，向這種大戶型合適一個或許兩小我私家住的屋子，一般年夜傢的簽約是2年，2年內險些不會有人搬商業登記傢，當然作為屋子的客人隻要租客按月交納房租，你也無權往趕人，更不克不及以各類理由不讓租客在裡棲身。
japan(日本)在衡宇租賃相干的法令法例長短常的健全，除瞭這種一戶一戶的找租客的措施我還找到瞭更穩當的解決措施，便是找專門的物業治理公司，一次性將這個樓租給他們治理，我隻要按月往拿錢就好瞭。
實在在我買的時辰，也便是屋子方才設置裝備擺設好不到一周的時光開端跟開發商申請（日語用的是申請，便是咱們的會談）要購置這棟樓，那時辰這十套屋子就以下面的金額出租進來瞭四套，當我確認買開端付款走流程的時辰，我同時找瞭一傢本地的物業治理公司和他們談這個屋子的全體治理，終極由於我是新居，間隔地鐵站近，我會談的成果是全樓出租給他們公司，每月依照開發商猜測的金額給我月租，合約5年，也便是說5年內每月我除瞭還款，另有1.8地址出租w人平易近幣可以得手，以是年夜傢說我是白做奉獻嘛？
大抵屋子的問題說完瞭，我來聊下這件事的因由設法主意以及施行的經過歷程，當然在這個經過歷程中我不單用北京首付蝸居的錢買瞭註冊公司東京的屋子，還發明瞭怎麼往享用發財國傢的社會福利，怎麼薅japan(日本)帝國主義的羊毛……
從往年6設立登記月份開端有這個設法主意，到10月初第一次落地羽田空港開端到此刻一共來瞭四次，每趟都是用滿簽證給的每日天期時光，頓時我的japan(日本)投資運營簽證就上去瞭，當前就可以隨時想來多久都行瞭，前後四次每次都費錢請瞭一個在japan(日本)讀研討生的學生幫我做翻譯，包含我在海內的時辰也請請設立公司瞭一名恆久旅日的80後幫我做瞭良多相干本地法令和規定的翻譯設立登記，一共算上去差不多破費瞭10w人平易近幣擺佈。
先說說設法主意的由來，本人一個80後it男，先在北京後往杭州事業十幾年，由於常年加班身材扛不住，身上還商業登記由於恆久勞頓少瞭個整機，固然年夜錢沒攢到，攢到點小錢，16年後分開事業職位，就想把本身身上的錢投資到一些比力靠譜的處所錢生錢，讓本身過上幾年不那麼辛勞的餬口，望到瞭海內一輪又一輪的房價瘋漲，老是說還要拿一些放到海外往，以是就開端研討，最後的標的目的抉擇是在泰國，泰國總體房價不算很貴（絕對於中國），買瞭兩套發明收益並沒有想象中那麼高。
從17年上半年後，就在斟酌在哪個國傢哪個都會有更好的歸報，最後斟酌的依然是泰國的曼谷，可是真實幾輪實地考核上去，發明真正的不亂的收益也就5%擺佈，房價每年差不多有8%擺佈的歸報，並且曼谷真實好屋子作為咱們本國人是險些搶不到第一輪的，由於這幾年軍當局上臺後，全體泰國經濟不克不及說怎麼日新月異，到是房價一起高歌，大批的曼谷人投進到瞭買房的海潮中，並且外國人享用很是優惠的存款利率政策，而咱們在曼谷確隻能全款購進，上風全無，以是終極拋卻瞭註冊地址在曼谷買房做收益的設法主意。
其時也是在各類數據對照，比來幾年中國人除瞭最愛來泰國旅行，其次便是japan(日本)和韓國，在深刻的相識瞭東京和首爾現實人口密度路況以及該國的相干數據後，終極抉擇瞭東京，其時重要斟酌瞭幾個點：
1 東京是寰球人口最多的都會
2 japan(日本)年青人成年後就不會和怙恃住在一路，基礎都是到外租房，並且成婚生子這些事在japan(日本)人望來不像咱們必需要有一套本身名字的房，年夜部門jap本來，這件事是瀘州和祁州居民的事情。跟其他地方的商人沒有關係，自然也跟同是商團一員的裴毅沒有關係。但不知何故，an(日本)人還會繼承抉擇租房。
3 japan(日本)企業對付本身的正式職工是有租房補貼，並且研討過一些聞名的IT公司的租房補貼不單不少，還很高（例如：華為 17w日元每個月租房補貼）一旦本身買瞭房還上月供，這些補貼就所有的沒商業註冊登記有瞭。
4 東京有大批的來自全世界各地留學生有興旺的租房需要
5 國人這些年每年明天將來旅行的人數越來越多，16年是600多萬，17年是735.58w，17年全世界有2900w人次往japan(日本)旅行。japan(日本)平易近宿市場的火爆也是讓一些優質可租賃的房源變的異樣緊俏，“平易近宿”這個詞也是來自於japan(日本)。
以上5點是讓我決議開端投資東京的重要支撐前提。
同時，比來的一些年始終維持在一個低利率程度，並且最樞紐的樞紐是假如本國人往japan(日本)買房產可以彩修眼睛一瞪，有些愕然，有些不敢置信，小心翼翼地問道：“姑娘是姑娘，是不是說少爺已經不在了？”支撐存款，而東京的租售比基礎上算上去都能到200比1，猶如我下面提到的，隻有2.9%的年利率，那麼基礎上就可以包管在還款實現後，還能有必定的支出，至於支出的幾多重要取決於你買房產的用處。
別的在14年後日元自動升值也讓咱們手中的人平易近幣變的值錢起來，固然本年不如前幾年匯率那麼好，可是依然可以說100日元也就換6元人平易近幣。
我研討這些問題年夜部門都是在網上，上各類社區論壇，以及本地的華人論壇小春，逐步也加瞭一些在日餬口良多年的人，向人相識討教，逐步搞清晰瞭這些問題。
當慢慢搞明確這些問題後，就開端瞭我的買房規劃，實在一開端仍是什麼樣的屋子都在望，尤其往年10月已往的那15天，各類類型的屋子，住友的新公寓，老的不克不營業登記及再老的一戶建，甚至富士山上面的某塊地盤，全都轉瞭遍，一邊望，一邊想，慢慢才逐步有瞭最初的抉擇，下一篇來專門講我是怎麼抉擇買我這棟樓的吧。
寫的好辛勞，明天下戰書把房子裡的良多工具都在亞馬遜上買好瞭，將來幾上帝要是開端預備房子中的各類舉措措施，然後預備15號交付治理公司。
附上一張東京地鐵圖，讓年夜傢先眼暈暈，可以說這還隻是個梗概。
說說我從往年十月到本年四月之間每次來東京都是但是，如果這不是夢，那又是什麼呢？這是真的嗎？如果眼前的一切都是真實的，那她過去經歷的漫長十年的婚育經歷是怎樣怎麼選房的，另有在這個經過歷程中的一些經由：
1 錢怎麼進來的
答：我的情形比力特殊，對年夜傢基礎沒什麼參考意義，正好我去職的公司上市的股票在紐交所，以是咱們發的股票都在hk，錢就不在中國年夜陸，以是就間接投資海外瞭，假如這筆錢入進年夜陸，還要再被稅，以是就始終沒入來，這也糾正一下有些值友說的在海外買房違法這個說法，我的據說頂多是海內錢購匯的目標不克不及用於海外買房，可是沒說中國人在海外的錢不克不及用於海外置業，別的我這些拿命換來的辛勞的股票錢，也是上繳瞭40%的稅給內陸的。至於其各類進來錢的方法我還沒用過，不敢妄加評論，隻要想進來，肯定有措施。
2 到底收益幾多，這個比例是幾多，到底補葺所需支出幾多錢，到底每年幾多稅，遺產稅怎樣怎樣
答：算法公司登記這個事，一個伴侶一個算法，我就依照我懂得的算法來寫一下：
起首我的斟酌東京賺來的錢，我基礎預計當前在japan(日本)就消費瞭，不預計帶歸內陸，便是說賺來的日元我就japan(日本)花失瞭，買車，用飯，望病，孩子上學，上稅，交納社保，等等，以是我的算法解除瞭匯率差別。
其次和良多在日的多年的伴侶聊東京的食物、餬口消費品等等的這麼多年的變化來望，可以說差別不年夜。
給我做過翻譯的一個密斯跟我說過06年她初明天將來本的時辰喜歡吃的一種便當店買的冰淇淋 約莫是100日元，此刻在便當店買的是114日元，一升明治純鮮全脂牛奶 的费用那時辰是199日元，此刻差不多在210日元，至於吃的菜，肉，魚，感覺險些她來的十幾年沒有什麼變公司登記地址化。
往一般的電車站附件的拉面館吃一碗骨湯臀肉拉面的费用這麼多年基礎都是650-800日元之間，也沒望到有什麼變化，再好比車，一臺頂配的艾爾法700萬日元（明天正好往臺場買工具，趁便往豐田鋪示場口水瞭一把，就等長簽上去往考駕照瞭），我在網上也查瞭一些關於japan(日本)近十年cpi、食物通脹率，等等一些數據，基礎望出japan(日本)現實的低通，以是可以斟酌至多幾年內，賺來的錢明天當錢花，過一些年也當錢花。
往望的艾爾法，頂配700w日元，42w人平易近幣
再說說詳細每年的稅費：固定資產稅=掛號金額*1.7%，掛號金額即是地盤評價金額+房產評價金額，今朝望這塊地盤2017年的評價金額是2900w日元，由於我這個地盤是少於200平米的，以是另有必定的減免，以是記稅的金額是1900w日元，依照公式算出地盤的稅金是34w日元，屋子今朝確鑿不了解評價值幾多，徵詢過開發商，他們的預估應當第一年不會凌駕50w日元，當前每年會慢慢遞加，依照今朝的算法工商登記我差不多第一年應當交納固定資產稅是84w日元，治理公司和我各負擔一半。
依照這個算法，前5年我的年收每年差不多是，年收720-存款年付360-42w固定資產稅=318w日元，和我投進的錢4500w日元算下便是年支出7%（45設立登記00w不只僅是屋子的首付，我是把後期的雜費和中介費等等等等都算入往瞭，單純首付隻有4000w）。至於這318w我來怎麼抵扣支出稅金，這就各有各的措施瞭，橫豎不會讓japan(日本)當局占我啥廉價，當然我仍是匯合理上稅的，否則怎麼享用他們的福利~
再說說年夜傢都說的房錢的問題，一般提到這個問題的值友一望都是比我還相識japan(日本)的，我此刻半年的實地調研發明，東京的房租假如說是長租的話，新公司登記地址居第一年對禮金押金的要求會比力高，以是假如長租第一年的收益長短常高的，基礎上第一年可以輕松拿至多拿到15個月房租。
一禮一押是起碼的要求，別的另有靠近一個月房租的打掃費及其換鑰匙費，押金年夜傢好懂得，japan(日本)人有一個反常的 鳴禮金，便是像禮品一樣送給房主的錢，對，白給房主的，並且japan(日本)租房是2年一更換新的資料，更換新的資料的時辰還要收一個月的公司登記更換新的資料費，別的年夜傢說押金你豈非不退嘛，對，險些很少會有人拿到全額的押金，由於你哪怕在屋裡釘個釘子，也是要換壁紙扣錢的，這便是japan(日本)長租的收益。
至於說幾年後屋子陳腐的問題，這便是要望房主瞭，佃農除瞭交納房租外，還要交納治理費和補葺費，這些錢假如房主妥當用到衡宇保護上，基礎上10年的屋子咱們望起來和海內方才兩三年的屋子一樣新，這也是我剛開端到東京望房最詫異的處所，之後發明人傢是真的錢都花到保護上瞭。我此刻把屋子交給治理公司，他們拿往做平易近宿，這種我就充公禮金，押金，可是這個房租5年不變，更不亂，更穩當，以是抉擇瞭這種方法，當然治理公司也要穩重，我選的這傢在東京治理瞭良多衡宇，商業登記算是做的很正軌的，並且在其它國傢也有治理大批的衡宇。
關於遺產稅的問題，我還年青，確鑿沒想那麼多，究竟還想再活500年吧，找瞭個網上的詮釋，截圖發年夜傢了解一下狀況
3 求推舉靠譜中介的先容屋子什麼的
我其實力所不及，不外我可以把我選屋子的流程及其思索方式分送朋友給你，下文就說這塊，我這個是找的翻譯，最初經由過程japan(日本)中介，找的開發公司的新樓盤，別的也說下我的日語到此刻就會三句：納尼，阿麗亞多，亞麻跌，五十音截圖也方才學會說，不會寫。
我跑japan(日本)前後花瞭塊10w人平易近幣，這內裡包含瞭每次請翻譯相助翻譯資料，望房帶翻譯，天天都付錢，才堆集瞭這些履歷，不外作為一名自以為還及格的internet產物司理這十多年的事業履歷讓我錘煉瞭疾速進修一個行業，更迷信的方式做好用戶調研行業剖析，就如許，年夜傢要置信明天內陸的強盛，謝謝內陸的強盛培育營業登記瞭咱們~
沒往東京的時辰就據說japan(日本)的鐵路網怎樣發財，東京的電車站（我們鳴地鐵站）換乘入出會迷掉，我還在想，咱們怎麼也是望著北京十三號線、五號線、八通線這些陸陸續續的線建起來的人，也經過的事況過國貿每天如僵屍般擁堵人群的換乘，東京能咋滴！
到瞭算是真傻瞭，為啥一個隨意的換乘年夜站就能讓你迷掉在車站裡，拿咱們中國人最認識的幾個年夜站，每個站都有n條線路在這換乘（上野9線換乘、東京16線換乘），每次坐地鐵都要當真的對比換乘軟件能力了解詳細要到哪個站臺，並且一個年夜站有的甚至地下四層換乘。
真的有時辰的感覺就似乎車到瞭西直門立交橋一樣暈，可恰恰東京有這麼發財的地鐵城鐵收集，作育瞭東京的這種地盤完整供應靠市場需要決議的處所的地價，那便是地價一個很主要的原因便是望這地址出租塊地盤間工商登記隔地鐵站步註冊地址行的間隔。
步行2分鐘內、5分鐘內、10分鐘內和十分鐘以外，這些不同間隔的屋子絕對於統一個地鐵站來說地的费用就會有顯著的差別，而假如說你這塊地附件是一個年夜地鐵站的話，那這塊地就更值錢，假如說這塊地盤步行可以同時在10分鐘擺佈時光內，達到不同的車站的話，那這塊地就更值錢，為什麼是如許的，此中一點便是東京的人開車的仍是少，年夜部門都是坐地鐵出行，由於確鑿利便（準時且不需求泊車費）。
以是間隔地鐵站的近便是一個出行利便的資格，第二是越是接近地鐵站，便是這個區域人流集中的處所，以是貿易、病院、等等各類城市集營業地址中在地鐵站的周邊，更集中，也是更利便，以是配套好，路況利便，便是判定地盤是否值錢的措施，別的我在比來一段時光望屋子也發明瞭一個措施，好比當發明兩個或許幾個處所你遲疑未定的時辰，往望你想買那塊地閣下比來的泊車場一天的泊車費，也是一個我此刻感覺比力簡樸的判定地盤费用的措施。
一套屋子的價值取決於屋子自己的修建本錢design本錢和支持屋子的這塊地盤的價值，下面寫的是地盤的價值判定的措施，也是我這幾個月，北到越谷，西到花小金井，南到江東區，東到松戶把東京23區外加幾個縣的屋子都望瞭一個遍的總結。
再說說屋子，開端實在思緒也不是那麼清晰，也沒想那麼明確，那時辰隻是恍惚的以為買一個可以拿收益，假如本身能自住的屋子最好，開端也不了解要買什麼，也找瞭良多中介，年夜部門都是中國中介，帶望瞭良多二手房、住友的公寓、一戶建，甚至還跑到富士山下的河口湖往望瞭地盤想本身蓋樓。
之後發明這些要麼隻能本身住，要不就全套出租，並且收益也沒有預想的高，就算存款融資，二手老一點的屋子銀行存款的比例太低，不合適我這種手上沒有什麼錢，可是也想拿高收益的人，就開端發明japan(日本)人實在會蓋這種專門針對出租的Apartment，這種屋子絕對來說目的比力繁多，再加上平易近宿市場的非常熱絡，也切合japan(日本)平易近宿新法的相干規則，以是很是合適交給相干的平易近宿公司做平易近宿。
當目的繁多化當前，就比力好找瞭，基礎上從往年10月到本年2月前三次往japan(日本)後，才逐步懂得到這個，以是前面花瞭一個多月時光在東京找這品種型的屋子，才有瞭小巖的這棟。在其時同期也有其它的幾棟，終極抉擇的因素跟年夜傢分送朋友下：
1 地位：間隔車站我走路2.5分鐘，這個間隔無論刮風下雨仍是仍是頂太陽都不會精心難熬難過，再了解一下狀況小巖這個車站到底在東京是個什麼地位，隻要望往幾個“有人在嗎？”她叫道，從床上坐了起來。出名年夜站或景點的地鐵線路和時光就好瞭
到成田機場，實在上午和早晨也有到成田中轉的，隻是我這個點查需求換乘一趟車。
羽田早上和早晨也有不消換乘的，其餘時光最多也隻換乘一次，一個小時到。
一趟到新橋，這裡但是寫字樓密佈的處所，從新橋可以很不難地走到銀座，間隔很近
以是便當地達到以上這些處所便是我抉擇這塊地的因素
2 望修建：坐落在街角，整個屋子面南無遮擋，屋子的南面和東面是馬路，西面和北面有鄰人，如許包管瞭采光的同時，炎天西面的鄰人還幫檔瞭西曬，而且雙方臨馬路絕對影響到的鄰人比力少，互不打攪，japan(營業地址日本)的公寓和地盤，如許的地位城市絕對比閣下的地位费用要高點。
然後就望房子的東西的品質和用材，從第一篇文章的照片年夜傢曾經望到瞭這個屋子的東西的品質，別的開發商另有一年夜本先容這個屋子的運用手冊，中間良多頁也在先容這個屋子的資料，抗震等級等等的相干闡明，別的便是質保時光以及質保方法的具體闡明。
3 费用：總價1.16億日元，原來還想磋商下费用，無法japan(日本)人不給砍價。
然後會談的經過歷程便是我可以先往確認存款，假如存款的金額不對勁，可以把定金全額退給我，以是其時我就拿這個屋子的材料往銀行評價往瞭，終極存款金額比預想的輕微少瞭點，可是仍是接收決議拿下。
別的剖析下賣這屋子開發商的利潤率，起首這塊地就5900萬日元的本錢（這個公司地址出租從合同上另有最後開發商拿這塊地盤的存款都能確認，沒有水分），然後便是這屋子的價值，屋子一共套內是172平米，以我之前找japan(日本)的修建公司蓋屋子已經具體相識過japan公司登記(日本)蓋屋子的费用，差不多可以懂得修建商業登記地址公司一般的费用是20w日元到30w日元套內面積一平米（含裝修），但不含傢電，就以20w日元來盤算，也有小3500w日元。
加上屋裡的空調，燃氣暖水器 ，電磁爐 等等這些工具，我估量這個開發商起碼這個樓的本錢也有9000w日元，屋子蓋的時光差不多在半年到八個月的時光，賺2000多萬日元，我懂得算是一個失常利潤，這也印證瞭一開端年夜傢說的，japan(日本)人賣屋子仍是不會有太虛的费用。
基礎上這便是我在東京抉擇這棟屋子的各類思索和履行。
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